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Immobilien/Bau
29.03.2021

Die Bauwirtschaft bietet dem Virus die Stirn

Bild: FS
Auch die Bauwirtschaft ist nicht immun gegen die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie. Das Bauvolumen ist rückläufig – allerdings auf einem sehr hohen Niveau. Drei angefragte Ostschweizer Immobilien-Entwickler gehen von einer weiterhin regen Bautätigkeit aus. Und dass sie selbst erfolgreich daran teilhaben können.

Fährt man durch die Schweiz, muss man die Anzeichen für eine Krise angestrengt suchen: Es gibt kaum eine Blickrichtung, in der nicht Baukräne in den Horizont ragen. Seit Jahren wird auf Teufel komm raus gebaut, und ein Ende, so scheint es, ist trotz der Corona-Pandemie nicht abzusehen.

Immobilien als sichere Anlagen
Bei näherem Hinsehen bestätigt sich der Eindruck und relativiert sich zugleich. Um immerhin rund sieben Prozent ist das Bauvolumen 2020 zurückgegangen, hat der Schweizerische Baumeisterverband bereits berechnet. Der Rückgang bezieht sich aber auf ein zuvor sehr hohes Niveau, und der wesentliche negative Effekt im zweiten Quartal 2020 hat sich bereits wieder relativiert. Es wird nach wie vor fleissig gebaut, ungewiss bleiben allerdings die mittelfristigen Folgen: Eine zu erwartende Eintrübung der Konjunktur wird auch an der Bauwirtschaft nicht spurlos vorbeiziehen. Zwei Player beeinflussen das Auf und Ab der Baukonjunktur ganz direkt. Zum einen sind das institutionelle Anleger, zum anderen «gibt es aber auch noch die öffentliche Hand, welche die Baukonjunktur mindestens so beeinflusst», sagt Peter Mettler, CEO und Verwaltungsratspräsident von Mettler2Invest aus St.Gallen. Der internationale Investitionsdruck in sichere Immobilienwerte halte schon lange an, hält Elias Zürcher, CEO der St.Galler Fortimo, fest: «Trotz deutlich erkennbarer Überproduktion von Mietflächen in der Schweiz ist hier noch keine Trendwende in Sicht.» Solange die Nachfrage auf hohem Niveau verharre, werde auch mehr gebaut, ist auch Patrick Thoma, Verwaltungsratspräsident von Thoma Immobilien Treuhand AG aus Amriswil, überzeugt. «Oft werden höhere Leerstandsquoten und längere Vermietungszeiten in Kauf genommen», sagt Thoma, «weil es auf dem Anlagemarkt an Alternativen mangelt.» Die Nachfrage im Baubereich ist also beträchtlich, wer davon profitieren will, muss allerdings mit Leistungen überzeugen und ein eigenes Profil entwickeln – die Konkurrenz ist gross.

Beim Entwickeln flexibel bleiben
Fragt man Peter Mettler, wie die von ihm gegründete Firma zu einem Unternehmen wuchs, das spannende Projekt wie die Entwicklung des Maggi-Areals in Kemptthal meistert, spricht er zuerst einmal von «einer guten Portion Leidenschaft für alle Belange im Immobilienbereich». Die Investoren scheinen auch von der Verlässlichkeit des Partners Mettler2 Invest überzeugt zu sein – in den letzten Jahren ist ein eindrückliches Portfolio entstanden. Einen speziellen Schlüsselmoment in der Firmengeschichte habe es aber nicht gegeben, «alle unsere Entwicklungen sind spezielle Momente», betont Mettler, und zählt Schritte wie Akquisition, Ideenfindung, Bewilligung und Realisierung auf. «Der schönste Moment ist jeweils, wenn wir mit einem zufriedenen Kunden vor dem realisierten Gebäude stehen.» Diesen Moment wird es für Peter Mettler und sein Team wohl noch öfters geben. «Im privaten Hochbau gibt es zwei wichtige Indikatoren: Die Nachfrage nach Immobilien, und die finanziellen Mittel, die irgendwie angelegt werden müssen. Zurzeit ist beides vorhanden,» sagt Mettler. «Solange die Nachfrage nach Wohnungen besteht und die Leerstände nicht noch mehr steigen, wird auch weiterhin sehr viel Kapital in Sachwerte investiert werden.» Dennoch dürfte die Pandemie sich noch negativer auf die Bauwirtschaft auswirken, ein wirtschaftlicher Abschwung könnte gemäss Peter Mettler dazu führen, dass die Nachfrage nach Immobilien sinkt und weniger Kapital investiert wird. Im Hinblick auf eine solche Entwicklung bemühe sich Mettler2Invest, Areale an besten Lagen zu vernünftigen Preisen zu ergattern und für diese dann adäquate Projektdefinitionen zu finden. Pläne, die aber nicht in Stein gemeisselt sind: «Wir achten bei der Entwicklung auf Nachhaltigkeit und Flexibilität der Nutzung, damit auch alternative Ausgestaltungen möglich sind.» Mettler2Invest hat von Arealentwicklung über Neubau und Renovation bis zu Beratung und Dienstleistung unterschiedliche Standbeine, die aber nicht wirklich selbstständig funktionieren. Viele Bereiche spielen ineinander, erläutert Mettler, deshalb folgen sie auch alle ähnlich dem Verlauf der Baukonjunktur. Einen Ausgleich beim Ressourceneinsatz könne man eher schaffen, indem man die Leistungen über Zeitdauer eines Projekts gut plane. 

Peter Mettler ist CEO und Verwaltungsratspräsident von Mettler2Invest AG Bild: FS

Corona bringt Bauvorhaben ins Stocken
Als die Thoma Immobilien Treuhand AG 2005 verstärkt auf den Bereich Projektentwicklung/Neubauten setzte, sollte dies ein wichtiger Meilenstein in der 40-jährigen Geschichte der Amriswiler Firma werden. Der Bereich wurde seither stetig ausgebaut und ist heute eine tragende Säule des Unternehmens. «Die Diversifikation des Unternehmens auf den ganzen Lebenszyklus einer Immobilie ist von Vorteil», ist Patrick Thoma überzeugt. «Findet jedoch eine grössere Korrektur statt, hat dies Einfluss auf alle Bereiche.» Einen solchen Einfluss hat natürlich die Corona-Pandemie. «Die ausserordentliche Situation hat bei uns sehr viele grössere Projektentwicklungen und Bauvorhaben ins Stocken gebracht», erklärt Patrick Thoma. Unter anderem, weil laufende Ortsplanrevisionen mit Anpassungen der Baureglemente sich stark verzögert hätten. «In mehreren Städten und Gemeinden sprechen wir hier von Verschiebungen von über zwölf Monaten», sagt Thoma, wodurch die Planung dieser Projekte teilweise gar zum Stillstand gekommen sei. «Wir haben einige pfannenfertige Baugesuche bereit, die auf neuen, aber noch immer nicht rechtskräftigen Reglementen basieren. Diese Projekte bringen wir im Moment nicht zur Umsetzung.» Dies erschwere dem Unternehmen die Ressourcenplanung und fordere ein grosses Mass an gleichzeitigen Entwicklungen. Der Betrieb auf den Baustellen werde hingegen nur geringfügig eingeschränkt, seit sich die Schutzkonzepte eingespielt hätten – «darüber sind wir sehr froh», betont Patrick Thoma. Spürbar mache sich die Pandemie auf dem Bau vor allem durch längere Lieferfristen für gewisse Produkte. Längerfristig erwartet Patrick Thoma Korrekturen der Baukonjunktur durch die Pandemie, die einzelnen Segmente dürften aber unterschiedlich betroffen sein: «Gewerbeflächen reagieren anders als Wohnnutzungen», sagt Thoma. «Entscheidend wird sein, wie schnell sich die Wirtschaft von den Corona-Massnahmen erholen wird und wie stark sich die Pandemie auf den Arbeitsmarkt bzw. das Portemonnaie der Bürger durchschlägt.» Für seine eigene Firma ist Thoma durchaus zuversichtlich: «Wir sind überzeugt, dass wir auch in einem etwas turbulenterem Umfeld bestehen können. Wir haben unsere Hausaufgaben gemacht.» Mögliche Risiken würden bereits jetzt aktiv bewirtschaftet, hält Thoma fest, und sagt: «Marktkorrekturen bieten immer auch interessante Chancen – vorausgesetzt, die notwendigen Mittel sind dann auch vorhanden.»

Eigenes Immobilien-Portfolio
Einen bemerkenswerten Moment in der 20-jährigen Geschichte von Fortimo markiert der Entscheid, nach vier Jahren als Publikumsgesellschaft an der Börse das Unternehmen 2013 wieder zu privatisieren. «Das war ein mutiger Entscheid, rückwirkend gesehen aber goldrichtig», betont Elias Zürcher, der seit 2017 als CEO von Fortimo fungiert. «Viele publikumsorientierte Unternehmen haben ihre Erträge jeweils an ein breites Aktionariat auszuschütten. Fortimo hingegen investiert die Erträge konsequent wieder in neue Projekte.» Gleichzeitig mit dem Rückzug von der Börse beschloss Fortimo auch, nicht mehr ausschliesslich in Entwicklungsobjekte zu investieren. «Wir begannen, auch unser eigenes Immobilienportfolio aufzubauen», sagt Zürcher. «Die eigenen Mietliegenschaften haben denn auch die Ertragsentwicklung von Fortimo entscheidend gestärkt und verstetigt.» Die unterschiedlichen Standbeine in Entwicklung und Neubau von Eigentums- und Mietwohnungen über Gewerbeliegenschaften zu Alters- und Pflegeheimen und bis hin zur Hotellerie sowie das langfristige Halten und Betreiben dieser Anlageimmobilien würden grundsätzlich helfen, Marktschwankungen auszugleichen, bestätigt Elias Zürcher. «Fortimo arbeitet jedoch nicht für Dritte. Wir haben mehr als Genug zu tun für unsere eigenen Bedürfnisse», unterstreicht er eine Besonderheit seines Unternehmens. «Wir achten darauf, dass wir möglichst wenig abhängig sind von Dritten. Wir sind nicht gerne fremdbestimmt», sagt Zürcher. Deshalb sei Fortimo auch so breit aufgestellt: «Wir möchten soweit möglich die gesamte Wertschöpfungskette mit eigenen Fachkräften kontrollieren.» Fortimo sei in den letzten Jahren nicht nur aufgrund des grösseren Volumens stark gewachsen, «sondern eben auch, weil wir neue Disziplinen unter unserem eigenen Dach vereint haben. Das eigene Bestandesportfolio beispielsweise bewirtschaften wir mit unserem eigenen, neu aufgebauten Portfoliomanagement.»

Patrick Thoma ist Verwaltungsratspräsident und operativer Leiter der Thoma Immobilien Treuhand AG Bild: FS

Verlangsamte Lieferketten, gute Auslastung
Elias Zürcher beobachtet, dass trotz der Pandemie viele Bauunternehmen nach wie vor sehr gut ausgelastet seien. Gleichzeitig hätten die Einschränkungen Lieferketten verlangsamt. «Wer auch in solchen Zeiten konstant grosse Auftragsvolumen vergeben kann, hat naturgemäss eine gewisse Verhandlungsstärke», erklärt der Fortimo-CEO. «In einzelnen Bausparten sind die Preise mit der aktuellen Marktentwicklung zusätzlich unter Druck geraten, währen in andern Bereichen Produkte und Dienstleistungen partiell sogar angezogen haben.» Nebn einer sorgfältigen und vorausschauenden Vorgehensweise brauche sein Unternehmen auch das nötige Glück «nicht zuletzt beim Akquirieren neuer Grundstücke und Projekte.» Fortimo sei da oft etwas agiler unterwegs, als dies Pensionskassen und grosse institutionelle Anleger sein könnten. Immobilienentwicklung sei auch recht anspruchsvoll: «Es ist bei Weitem nicht jedem gegeben, für ein unbebautes und vielleicht noch nicht rechtskräftig eingezontes Grundstück die richtigen Visionen zu entwickeln. Das ist aber genau unsere Stärke.» Auf die mittelfristige Entwicklung angesprochen vermutet Elias Zürcher, dass aufgrund der knapp werdenden Landressourcen Baufirmen künftig vermehrt in andere Tätigkeitsfelder wie Sanierung und Rückbau/Neubau drängen werden. Das Einfamilienhaus habe in der Pandemie nochmals an Bedeutung gewonnen, auch Eigentumswohnungen seien sehr gefragt, «das wird vermutlich noch lange anhalten.» Trotz Überproduktion bleibe auch der Markt für Mietwohnungen interessant, «ein bedürfnisgerechter Grundriss mit sinnvollen Aussenflächen ist, wie auch eine gute Lage, matchentscheidend.».»

Neues Hotel-Konzept
Für Fortimo ist auch wichtig, wie sich die Tourismusbranche entwickelt, denn das Unternehmen ist seit einigen Jahren nicht nur Besitzerin von Hotel-Immobilien, sondern über die Revier-Hospitality-Group auch Betreiberin. «Ferien in der Schweiz werden offensichtlich gerade neu definiert, Bergdestinationen sind im Aufwind», stellt Elias Zürcher fest. «Auch hier ist ein bedürfnisgerechtes Produkt von zentraler Bedeutung. Das Format unseres Revier-Hotelkonzepts ist offensichtlich gefragt. Hier haben wir den Nerv der Zeit getroffen.» Alles könne man aber nicht voraussehen, weiss der FortimoCEO. Gesunde Intuition und ein gewisser Jagdinstinkt würden zwar enorm helfen, doch: «Demut und Glück sind oft entscheidend.»

Elias Zürcher ist Vorsitzender der Fortimo-Geschäftsleitung. Bild: FS

Dieser Text ist aus der LEADER Ausgabe Jan/Feb 2021. Die LEADER-Herausgeberin MetroComm AG aus St.Gallen betreibt auch stgallen24.ch.

leaderdigital.ch/Philipp Landmark