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Immobilien/Bau
02.10.2020

Immobilien immer noch hoch im Kurs

Asga-CEO Sergio Bortolin Bild: FS
Die Asga Pensionskasse Genossenschaft mit Hauptsitz in St.Gallen und einer Bilanzsumme von 20,1 Milliarden Franken ist die grösste private Pensionskasse der Ostschweiz. Im Gespräch skizziert CEO Sergio Bortolin, nach welchen Kriterien die Asga das Kapital ihrer Mitglieder investiert – auch in schwierigen Zeiten.

Text: Patrick Stämpfli


Sergio Bortolin, die Asga verwaltet das Kapital von 14'424 Mitgliedfirmen mit 142'854 Versicherten und Rentenbezüger. Ihr Auftrag ist die treuhänderische Verwaltung nach den gesetzlichen Vorlagen mit Fokus auf Sicherheit und Gewinn. Wie geht das zusammen?

Dass das Altersguthaben bei uns sicher ist, wird zu Recht vorausgesetzt. Das ist schliesslich unser Kernauftrag: das Vorsorgevermögen unserer Versicherten sorgfältig zu verwalten und sicher zu bewahren. Das Geld gewinnbringend anzulegen und so auch sichere Renten in Zukunft zu garantieren, ist die grosse Herausforderung! Je höher die möglichen Gewinne, desto grösser sind natürlich die Risiken. Hier beginnt die Kunst des klugen Anlegens und die Optimierung des Portfolios. Dabei wird die Diversifizierung des Vermögens laufend den Entwicklungen des Marktes angepasst. Unser Grundsatz: Sicherheit steht immer an erster Stelle.

Die Asga hat einen Deckungsgrad von 111,6 %, während der Durchschnitt der privatrechtlichen Pensionskassen gemäss Pensionskassen-Monitor bei 109.6 lag. Was machen Sie besser als andere?

Der Deckungsgrad ist ein Indikator für die finanziellen Reserven einer Pensionskasse. In den letzten Jahren haben wir unsere Strategie, die sowohl eine attraktive Verzinsung als auch den Aufbau von finanziellen Reserven für die Abfederung der Schwankungen an den Kapitalmärkten beinhaltet, konsequent umgesetzt. Das Anlagejahr 2019 war sehr erfolgreich; in den meisten Anlagekategorien verzeichneten wir deutlich positive Anlageresultate. Dieses Resultat konnten wir nutzen, um die Reserven zu stärken, und entsprechend hat sich der Deckungsgrad erhöht. Die langfristigen Herausforderungen an eine Pensionskasse und die Risiken sind jedoch weiterhin hoch, weshalb wir überzeugt sind, dass genügend Reserven auch zukünftig ein wichtiger Erfolgsfaktor sind.

Und wie wird das Jahr 2020?
Äusserst herausfordernd! Bis Ende März 2020 mussten wir aufgrund der Coronakrise wie alle Investoren auf dem Anlageportfolio schnelle und deutliche Wertanpassungen hinnehmen, wobei der Deckungsgrad nie unter 105 % fiel. Dank der konsequenten Ausrichtung des Anlageportfolios auf die Strategiezielgewichte haben wir im Verlauf des Monats März Aktienpositionen aufgebaut und somit von der deutlichen Erholung in den Folgemonaten profitiert. Bei Ende Juli 2020 bewegt sich die Gesamtperformance seit Jahresbeginn mittlerweile wieder um den Nullpunkt. Die Unsicherheiten über die weitere Entwicklung der Covid-19 Pandemie und deren Auswirkungen auf die Volkswirtschaften sowie auf die Anlagemärkte sind weiterhin sehr gross. Entsprechend rechnen wir mit erhöhten Schwankungen an den Anlagemärkten. Umso wichtiger scheint es uns, an der Philosophie der disziplinierten Umsetzung festzuhalten und eine konservative Reservepolitik zu verfolgen.

Womit lässt sich heute noch am ehesten Geld verdienen?
Aufgrund unserer Versichertenstruktur und der gewählten Anlagephilosophie liegt der Fokus bei uns auf einem langfristigen Anlagehorizont, mindestens acht Jahre. Für diesen Zeitraum legen wir eine optimale Strategie fest und versuchen, diese effizient und diszipliniert umzusetzen. Wir gehen bei den Kredit-, Aktien-, Immobilien- und Infrastrukturanlagen langfristig nach wie vor von positiven Renditen aus, wobei die Erwartungen nominal doch deutlich unter dem historischen Durchschnitt liegen. Bei den Obligationenanlagen mit begrenztem Kreditrisiko wird es schwieriger sein, positive Resultate zu erzielen. Diese haben jedoch nach wie vor eine höhere Renditeerwartung als die Liquidität, wo die Situation mit Negativzinsen am ausgeprägtesten ist. Zudem ist eine Pensionskasse nicht unbegrenzt risikofähig, entsprechend wird ein Stabilisator im Portfolio benötigt. Es ist auch nicht klar, wo eine mögliche Untergrenze für die negativen Renditen bei den Obligationenanlagen besteht, weshalb unseres Erachtens auf Obligationenanlagen nicht vollständig verzichtet werden kann.

Wie wählen Sie Ihre Investitionen aus, welche Anlagerichtlinien greifen bei Aktien?
Bei den kotierten Aktien investieren wir sowohl in Schweizer Titel als auch im Ausland. Die Umsetzung erfolgt schwergewichtig mittels passiven Strategien, wobei selektiv auch aktive Ansätze zur Anwendung gelangen. Die passiven Strategien bilden einen breit diversifizierten, repräsentativen Index so kostengünstig wie möglich nach. Die aktiven Ansätze wählen die Positionen anhand z. B. attraktiven Bewertungen aus, wobei wir systematische Ansätze bevorzugen. Neben den kotierten Aktien sehen unsere Anlagerichtlinien auch Investitionen in Private-Equity-Anlagen vor. Diese werden mittels kollektiven Anlagen und mit spezialisierten Vermögensverwaltern umgesetzt.

Und bei Immobilien?
Unsere Anlagerichtlinien bezüglich Immobilienanlagen ermöglichen Investitionen sowohl in der Schweiz als auch im Ausland. Im Ausland setzen wir einen konservativen Ansatz in den entwickelten Regionen von Europa, Nordamerika und Asien um, wobei die Investitionen breit diversifiziert sind. Zugelassen sind kollektive Anlagen, die sowohl in Geschäfts- als auch Wohnliegenschaften investieren. Aufgrund der Überzeugung, dass für die Auswahl und das Management von Liegenschaften lokales Wissen sehr bedeutend ist, investieren wir im Ausland nicht direkt in Liegenschaften. Bei Immobilien Schweiz stellt unser intern verwaltetes Direktanlageportfolio hingegen der Hauptteil der Anlagen dar. Die Strategiegründet hier auf einem aktiven Management des Bestands, wobei gezielte Zu- aber auch Verkäufe helfen, das Portfolio laufend zu optimieren.

Und werden bei Investitionen auch irgendwelche Nachhaltigkeitskriterien beachtet, oder zählt alleine die Rendite?
Als Genossenschaft sind wir uns der Verantwortung als Investor mit einem hohen Anlagevolumen bewusst. Deshalb haben wir im April eine Politik zur Berücksichtigung der Nachhaltigkeit in den Kapitalanlagen eingeführt. Wir berücksichtigen systematisch ESG-Kriterien in unseren Kapitalanlagen. Ausserdem sind wir Mitglied beim Schweizer Verein für verantwortungsbewusste Kapitalanlagen.

Immobilieninvestments sind der grosse Trend, nicht nur bei Pensionskassen. Steuern wir dank überhöhter Nachfrage auf eine Blase zu?
Direkte Anlagen in Schweizer Immobilien sind seit über einer Dekade bei den verschiedensten Anlegern hoch im Kurs. In diesem Zeitraum sind aufgrund der hohen Nachfrage die Immobilienpreise stark befeuert worden und haben im Gegenzug die Renditeerwartungen für die Investoren gesenkt – speziell im risikoärmeren Core- und Core+-Segment. Im aktuellen Zinsumfeld ist keine Trendumkehr in Sicht. Die Pensionskassen haben zu einer eigentlichen Überteuerung des Transaktionsmarktes, u. a. vor dem Hintergrund des Aufbaus dieser Anlageklasse, einen nicht unwesentlichen Teil beigetragen. Im Sektor der institutionellen Investoren kann jedoch nicht direkt von einer Blase gesprochen werden, höchsten von einem Wertzerfall der Buchwerte z. B. bei sich drehendem Zinsumfeld. Von einer Blase wird primär im Eigenheimmarkt gesprochen, bei welchem Finanzierungsengpässe bei hohen resp. aktuell steigenden Eigenheimpreisen in Kombination mit sinkendem Einkommen – auch aufgrund der Coronapandemie – entstehen können.

Investiert die Asga «nur» in Bauprojekte, oder figuriert sie auch selbst als Bauherrin?
Die Asga nimmt immer die Rolle der Bauherrin und somit auch der Bestellerin eines Projektes ein. Dabei werden Projekte in den verschiedensten Entwicklungsstadien erworben. Je früher im Prozess, z. B. auf Stufe Vorprojekt, desto höher die Mitsprachemöglichkeiten in der Entwicklungsphase, jedoch aber auch das Risiko bei Verzögerungen, z. B. im Bewilligungsprozess. Bis anhin wurden Neubauprojekte ausschliesslich im Totalunternehmer-Modell erstellt. Mit unserem Projekt «Baumweissling» in Chur wird erstmals ein Wohnbauprojekt im Generalplaner-Modell unter der Leitung unseres Wettbewerbspartners Bollhalder Eberle Architektur St.Gallen realisiert.

Heute geht es bei Investitionsbauten meist nur noch um die optimale Rendite. Das hat zur Folge, dass oft nicht mehr «schön» gebaut wird wie etwa vor einem Jahrhundert. Welchen Einfluss kann eine PK ausüben?
Wie es schon der Grieche Thukydides formuliert hat, liegt Schönheit im Auge des Betrachters. Aber es ist schon so, dass Renditeüberlegungen die Architektur beeinflussen – sie ist unumstritten eine zentrale Kenngrösse in jedem Projekt. Aber wir versuchen, bei Bauprojekten unsere Mitsprachemöglichkeiten zu nutzen. Denn längst nicht alle Mietwohnungen, speziell in nachfrageschwächeren Regionen, lassen sich mir nichts, dir nichts vermieten. Hier sind immer mehr auch Alleinstellungsmerkmale gefragt, unter welche auch architektonische, materialtechnische wie auch Nachhaltigkeits-Kriterien fallen. Eine architektonisch ansprechende Entwicklung ist uns zum Beispiel mit unserem Projekt auf dem Reismühle-Areal in Winterthur gelungen.

Dieser Text ist aus dem LEADER-Fokus Immobilienstandort St.Gallen. Die LEADER-Herausgeberin MetroComm AG aus St.Gallen betreibt auch stgallen24.ch.

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