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Immobilien/Bau
01.10.2020

Lage, Lage, Lage!

Patrik Müller, Mitinhaber GEMAG Gebrüder Müller AG Bild: Marlies Thurnheer Bild: FS
Die GEMAG Gebrüder Müller AG aus St.Gallen wurde 2010 von Patric und Jérôme Müller gegründet. Zu den Leistungen des Immobiliendienstleistungsunternehmens gehören Vermarkten, Verwalten und Beraten.

Text: Tanja Millius

Im Interview spricht Patric Müller darüber, was für ihn einen guten Standort ausmacht, über aktuelle Investitionsmöglichkeiten und Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche.

Patric Müller, wie beurteilen Sie den Kanton St.Gallen als Immobilienstandort generell?
Es gibt verschiedene Blickpunkte: Der Immobilieninvestor hat in der Region Ostschweiz die Möglichkeit, an Objekte zu vernünftigen Preisen zu gelangen. Investoren aus der ganzen Schweiz haben dies erkannt und investieren in St.Galler Objekte. Andererseits hat man mit mehr Leerständen als z. B. in Zürich zu kämpfen.

Und wo sehen Sie Nachteile gegenüber anderen Regionen in der Ostschweiz?
Die Ostschweiz ist nach wie vor eine strukturschwache Region. Dies schlägt sich nicht nur beim Arbeitsmarkt und beim Konsum, sondern auch bei den Mietpreisen nieder. Somit ist diese Schwäche gleichzeitig auch eine Chance; denn in St.Gallen wohnt man im gesamtschweizerischen Vergleich sehr günstig.

Investiert die GEMAG auch eigenes Geld in Projekte, investieren Sie auch für Dritte oder beschränken Sie sich auf Vermarkten, Bewirtschaften und Beraten?
Das Investieren für Dritte überlassen wir den Banken.

Die GEMAG ist an der Müller Fischer AG beteiligt, die in St.Gallen und Mörschwil derzeit grössere Liegenschaften saniert und umbaut. Nach welchen Kriterien wählen Sie die Objekte aus?
Das Immobilien-Einmaleins besagt: Der wichtigste Faktor ist die Lage, dicht gefolgt von der Bausubstanz. Auch wir handeln nach diesem Grundsatz.

2018 ersteigerte die Müller Fischer AG die Jugendstilvilla des Vereins für soziale Nothilfe in St.Gallen: Was machte die Villa für die GEMAG interessant?
Dieses Objekt ist ein gutes Beispiel um aufzuzeigen, wie wichtig Lage und Bausubstanz sind. Hier kommt eine weitere Komponente hinzu: der Mieter. Interessant war, dass es dazumal noch ungewiss war, wie das zukünftige Mietverhältnis aussehen wird, da der Vertrag im Sommer 2020 ausgelaufen wäre. Das finanzielle Potenzial war die Aushandlung des neuen Mietvertrages mit dem Kanton. Der Bau kann nicht verändert oder optimiert werden; das Potenzial auf dieser Seite war also nicht vorhanden. Trotzdem haben wir zugeschlagen; dieses Haus hat unsere St.Galler Herzen höherschlagen lassen.

Gibt es genügend attraktive Investitionsobjekte im Kanton St.Gallen oder ist es zunehmend schwierig, geeignete Objekte für Kunden zu finden, die auf der Suche nach einem gewinnbringenden Renditeobjekt sind?
Wie in vielen Branchen hat das Internet auch in den Immobilienmarkt Licht gebracht. Durch diese Transparenz weiss man heute genau, welchen Wert ein Haus am Markt bringt. Hinzu kommt, dass viele institutionelle Anleger wie Pensionskassen oder Anlagestiftungen in St.Gallen zu sehr hohen Preisen investieren. Ebenfalls befinden wir uns in einem historisch tiefen Zinsumfeld, das die Immobilienpreise zusätzlich beflügelt. Dies macht es nicht gerade einfacher, an gute Objekte zu kommen. Mit der richtigen Struktur, guten Kontakten sowie einer schnellen Abwicklung ist es für Profis jedoch noch immer möglich, an preiswerte und gute Objekte zu gelangen.

Wie hoch wird die reine Rendite bei einem Umbauprojekt gewichtet und wie wichtig sind Kriterien wie Ästhetik und Nachhaltigkeit?
Das wichtigste Kriterium ist der Mietzins nach einer Sanierung. Dieser rechtfertigt das Volumen geplanter Investitionen. Ästhetik und Nachhaltigkeit sind aber nicht weniger wichtig!

Welche Art Immobilien sind Ihrer Meinung nach längerfristig attraktiv?
Bezahlbares Wohnen an bevorzugten Lagen. Gewerbeflächen werden nicht zuletzt wegen der Corona-Krise immer weniger nachgefragt. Dies ist auch der Grund, weshalb man für die Finanzierung von Gewerbeobjekten zurzeit mehr Eigenmittel aufbringen muss.

Der Bauboom hält trotz Corona weiter an; es entstehen überall neue Überbauungen. Wird das so weitergehen?
Solange die Aktienmärkte volatil und die Zinsen auf rekordtiefem Niveau bleiben, wird weiterhin am Markt vorbeigebaut. Diese Wohnungen werden nicht für nachgefragtes Wohnen, sondern wegen des Anlagedrucks vieler institutioneller Anleger gebaut.

Der «Kampf um Kunden» auch im Immobilienstandort St.Gallen ist hart, Immobilienunternehmen gibt’s fast wie Sand am Meer. Wie soll sich ein potenzieller Kunde seinen Partner auswählen?
Ein hilfreicher Parameter für die Wahl des Immobilienpartners sind seine Referenzobjekte. Grundsätzlich kann man sagen: Je grösser das Netzwerk eines Maklers, desto höher ist der Verkaufspreis eines Objektes.

Immobilieninvestments sind der grosse Trend, auch bei Pensionskassen. Wie nachhaltig sehen Sie diesen Trend, steuern wir dank überhöhter Nachfrage nicht auf eine Blase zu?
Eine Immobilienblase ist möglich, doch solange wir keine alternativen Investitionsmöglichkeiten haben und die Zinsen tief bleiben, gibt es keine Ausweichmöglichkeiten.

Was sind die Bau-Trends der Zukunft?
Verdichtet, ökologisch und smart.

In welchen Bereichen sieht die GEMAG AG derzeit das grösste Potenzial für Investitionsmöglichkeiten?
Liegenschaften mit Potenzial an bevorzugten Lagen.

Zum Schluss: Was ist ein Projekt der Zukunft, dass Sie gerne verwirklichen würden?
Einen Leuchtturm für die Stadt St.Gallen bauen.

Dieser Text ist aus dem LEADER-Fokus Immobilienstandort St.Gallen. Die LEADER-Herausgeberin MetroComm AG aus St.Gallen betreibt auch stgallen24.ch.

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