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Immobilien/Bau
13.03.2021

Risiken durch Überbewertungen nehmen zu

Prof. Dr. Roland Füss ist Professor für Real Estate Finance an der HSG Bild: FS
Die Corona-Pandemie hat die Schweizer Wirtschaft durchgeschüttelt. Der Hypothekenmarkt hingegen bekam sie bisher kaum zu spüren. Ob das so bleibt, weiss Roland Füss.

Roland Füss, die zehnjährige Festhypothek ist des Schweizers beliebtestes Hypothekarprodukt – wieso?
Die aktuell historisch niedrigen Zinsen können kaum noch weiter sinken. In einer solchen Situation ist eine längerfristige Festhypothek allgemein von Vorteil. Ihre Beliebtheit ist auch darin begründet, dass sie finanzielle Planbarkeit ermöglicht und mit weniger Risiken verbunden ist. Allerdings vernachlässigen Haushalte bei der Refinanzierung häufig den Zahlungsschock, der bei steigenden Zinsen nach Ende der Zinsbindung eintreten kann. Im jetzigen Zinsumfeld, d.h. bei negativen Zinsen, ist jedoch eine Festhypothek sehr teuer; denn der Zins müsste deutlich ansteigen, sodass Hypothekarnehmer tatsächlich davon profitieren.

Was wäre also besser?
Eine Libor-Hypothek mit Switch-Option. Damit kann zum richtigen Zeitpunkt ein Wechsel in eine Festhypothek vorgenommen werden. Dann gibt es auch die variablen Hypotheken: Sie bieten den Vorteil einer jederzeitigen Rückzahlbarkeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Deshalb ist eine variable Hypothek etwa bei einer kurzfristigen Überbrückung von Liquiditätsengpässen zu bevorzugen.

Lässt sich auf Bankenseite mit einer Festhypothek überhaupt noch Geld verdienen?
Die Kreditgeber legen bei der Bestimmung der Hypothekarzinsen anstelle des Negativzinses die Annahme von null Prozent zuzüglich der Kreditmarge zugrunde. Werden also die Spareinlagen negativ verzinst, würden die Banken selbst dann noch einen Ertrag erwirtschaften, wenn die Finanzierung Geld an die Hauseigentümer auszahlen würde. Unabhängig davon schauen die Banken stark auf die Fixkostendegression in Abhängigkeit des Kreditvolumens. Schliesslich versuchen sie auch, vermehrt Verbund- und Anlageprodukte zu vermitteln, um den Margenrückgang zu kompensieren.

Die Hypothekarzinsen sind nach wie vor attraktiv tief, trotzdem können sich nach wie vor nur «Reiche» ein Eigenheim leisten, da gerade junge Familien an der Tragbarkeit scheitern.
Richtig. Die Schweiz ist im internationalen Vergleich sehr streng hinsichtlich der Tragbarkeitsanforderungen. Gerade junge Haushalte können sich das Eigenheim heute eigentlich nur noch leisten, wenn Vermögen beispielsweise durch eine Erbschaft erlangt wurde. Betrachtet man es genauer, dann führt die gegenwärtige Geldpolitik zu einer massiven Vermögensumverteilung – mit dem Resultat, dass reiche Haushalte sich zu niedrigen Zin­sen ein Eigenheim leisten können, während ärmere hohe Mieten bezahlen müssen.

Bei der Tragbarkeit verwenden die meisten Banken und Versicherungen einen kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent. Ist das noch gerechtfertigt?
Natürlich sinkt der historische Durchschnittswert der Verzinsung, je länger die Niedrigzins-Phase anhält. Zahlreiche Marktteilnehmer wollen deshalb zu Recht den kalkulatorischen Zinssatz diesem Umstand anpassen. Da die Risiken durch Überbewertungen nicht nur am Immobilienmarkt, sondern auch an den Asset-Märkten zunehmen, sollte man aber diesen konservativen Referenzwert beibehalten.

Warum?
Die Wahrscheinlichkeit einer Wirtschaftsund Finanzkrise ist durch die anhaltende Pandemie deutlich gestiegen. Demzufolge kann die Berücksichtigung eines gewissen Puffers nicht falsch sein. Andererseits würde der kalkulatorische Zinssatz durchaus eine Anpassung aufgrund der strengen Tragbarkeitsanforderungen zulassen. Diese Diskussion sollten wir aber führen, wenn die Pandemie überstanden ist und wir die wirtschaftliche Entwicklung besser abschätzen können.

Wenn die Tragbarkeit gegeben ist: Worauf sollen Eigenheimbesitzer beim Abschluss einer Hypothek besonders achten?
Vor allem die Konditionen unter den Banken vergleichen! Der Vergleich sollte sich nicht nur auf Geschäftsbanken beschränken, da mittlerweile neben Versicherungen auch Pensionskassen Finanzierungen anbieten. Am Markt gibt es hierfür auch unabhängige Finanzvermittler, die Vergleichsofferten einholen und Finanzierungslösungen anbieten. Schliesslich sollte man alle mit einer Hypothek anfallenden Kosten miteinbeziehen sowie effektiven versus nominalen Zinssatz unterscheiden.

Für wen eignet sich eine Festhypothek mit einer längeren Laufzeit und wem würden Sie ein Mischprodukt empfehlen?
Eine Festhypothek eignet sich für risikoaverse Haushalte, die sich eine gewisse Planungssicherheit wünschen. Hypothekarnehmer, die risikofreudiger sind und über ein Finanzpolster verfügen, können aktuell von einer Libor-Hypothek profitieren. Neben den erwähnten Switch-Option können sich solche Kreditnehmer gegen Bezahlung einer Prämie eine Cap-Option kaufen, mit der der maximale Zinssatz festgelegt bzw. der Libor-Anstieg begrenzt wird. Im Allgemeinen bietet sich eine Zinsstrategie an, die von beiden Produkten die Vorteile unterschiedlicher Laufzeiten ausnutzt. Dabei sollte sich das Verhältnis an der individuellen Situation und Risikoneigung ausrichten.

Der Libor- wird Ende des Jahres durch den Saron-Zinssatz abgelöst. Ein Vorteil?
Zunächst ist die Saron-Hypothek unbefristet und folglich wie die variable Hypothek sehr flexibel. Da der Saron täglich berechnet wird, ist er sehr viel transparenter in der Anpassung und ermöglicht einen schnelleren Wechsel in andere Hypothekenprodukte. Sie ist analog zur Libor-Hypothek geeignet für Kreditnehmer mit gewissen Marktkenntnissen und deren finanzielle Situation es erlaubt, ein gewisses Risiko einzugehen.

Wie schätzen Sie den Hypothekenmarkt fürs erste halbe Jahr 2021 ein?
Angesichts der Pandemie werden die Zinsen nicht nur für die erste Hälfte 2021, sondern wohl noch für längere Zeit niedrig bleiben. Um eine Wirtschaftskrise in grossem Umfang zu unterbinden, werden die Zentralbanken noch für längere Zeit die Zinsen tief halten. Dies ist sicherlich auch im Sinne der Staaten, die ihre höheren Schuldenquoten finanzieren müssen.

Soll man als Eigenheimbesitzer eine Hypothek, die in den nächsten Monaten abläuft, vorzeitig verlängern?
Dies kommt auf die vertragliche Ausgestaltung an. Wenn es sich tatsächlich um wenige Monate handelt, kann man bereits vorzeitig verlängern. Bei den meisten Banken ist dies in der Regel bis zu sechs oder gar zwölf Monaten vor Fälligkeit kostenlos möglich. Bei einem Vorlauf darüber hinaus ist ein Zuschlag zu entrichten, der den effektiven Zinssatz erhöht. Es ist also genau abzuwägen, ob die Kosten durch den höheren Effektivzins über die Laufzeit hinweg durch die erwartete Zinserhöhung kompensiert werden.

Erwarten Sie in den nächsten Monaten ein vermehrtes Angebot auf dem Wohneigentumsmarkt, da Immobilienbesitzer wegen Corona vielleicht Konkurs anmelden mussten oder ihre Arbeit verloren haben?
Ja, es wird zu einem moderaten Anstieg des Angebots auf dem Wohnungsmarkt kommen. Mögliche Konkurse werden erst nach Beenden der staatlichen Corona-Massnahmen kommen, sodass die Reaktion am Wohnungsmarkt zeitverzögert stattfinden wird. Da aber die Nachfrage nach wie vor sehr hoch ist, wird dieses Angebot unmittelbar absorbiert. Folglich gibt es wenig Hoffnung, dass die Preise sinken werden, solange die Zinsen niedrig sind und der Anlagenotstand an den Kapitalmärkten anhält.

Zum Schluss: Immobilien jetzt kaufen oder zuwarten?
Aufgrund der anhaltenden wirtschaftlichen Unsicherheit durch die Pandemie rate ich eher zum Abwarten. Fragen gibt’s ja auch dahingehend, wie wir in Zukunft unsere Arbeit organisieren wollen, denn sie bestimmt die Wahl des Wohnortes wesentlich mit. Zum Beispiel, wie häufig wir noch pendeln wollen oder ob wir mehr Wohnfläche fürs Homeoffice brauchen.

Prof. Dr. Roland Füss ist Professor für Real Estate Finance an der Universität St.Gallen und Direktor des Schweizerischen Instituts für Banken und Finanzen (s/bf-HSG) an der School of Finance. Daneben ist Füss Fellow des Homer Hoyt Institute in den USA und Research Fellow am Center for Real Estate and Environmental Economics an der NTNU Business School in Trondheim, Norwegen. Seine Forschungsschwerpunkte liegen in den Bereichen Immobilienbewertung und -finanzierung, angewandte Finanzmarktökonometrie, Empirisches Asset Pricing und Risikomanagement.

Dieser Text von Tanja Millius ist aus der LEADER Ausgabe Jan/Feb 2021. Die LEADER-Herausgeberin MetroComm AG aus St.Gallen betreibt auch stgallen24.ch.

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