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Immobilien/Bau
06.03.2021
08.03.2021 10:09 Uhr

Der Tiefbau hat Nachholbedarf

Christoph Bärlocher vom Hauseigentümerverband St.Gallen
Christoph Bärlocher vom Hauseigentümerverband St.Gallen Bild: FS
Im Wohnungsbereich werde sich die Baukonjunktur nicht stark abkühlen, glauben Christoph Bärlocher vom Hauseigentümerverband St.Gallen und Mathias Tschanen vom Thurgauischen Baumeisterverband. Im Tiefbau dürfte es 2021 Nachholeffekte geben.

Im Kanton St.Gallen wurde gemäss kantonalem Baumeisterverband bis und mit drittes Quartal 2020 ein Rückgang der Bautätigkeit von 6.1 Prozent gemessen am Umsatz registriert, also ein etwas kleinerer Rückgang als der Schweizer Baumeisterverband mit 7 Prozent fürs ganze Jahr erwartet.

Öffentliche Hand zurückhaltend
Bauunternehmer Christoph Bärlocher, Vorstandsmitglied des stadtsanktgaller Hauseigentümerverbands und Verwaltungsrat der HEV Verwaltungs AG, weist dabei auf eine Besonderheit hin: Der Rückgang macht sich im Kanton St.Gallen im Tiefbau mit einem Minus von 8,7 Prozent deutlich markanter bemerkbar als im Hochbau, wo sich die Bautätigkeit um lediglich 3,5 Prozent abschwächte. «Der Wohnungsbau ist zwar im zweiten Quartal eingebrochen, laufende Baustellen wurden gebremst, auch weil unklar war, wie Corona-Massnahmen umgesetzt werden können», sagt Christoph Bärlocher. Im dritten Quartal wurde dann aber vieles aufgeholt, die Lage habe sich wieder stabilisiert. «Zum einen hatte sich die Corona-Situation etwas entspannt, zum anderen hat sich der neue Alltag mit den zusätzlichen Schutzmassnahmen eingespielt.» Im Tiefbau bleibt hingegen ein markanter Auftragsrückgang zurück. Von Gemeinden bis hin zu den SBB sind vor allem Bauherren der öffentlichen Hand stark auf die Bremse gestanden. Auch hier rechnet Bärlocher mit einem Nachholeffekt, «2021 wird die öffentliche Hand wohl wieder mehr Aufträge vergeben, dafür gibt es klare Anzeichen.»

Ausgebremste Amtsstellen
Dennoch leide die Produktivität im Baubereich unter der Homeoffice-Pflicht. «Es gibt praktisch keine Begehungen vor Ort mehr, man trifft sich höchstens noch zu zweit», erklärt Christoph Bärlocher. Diesen Effekt beobachtet auch Mathias Tschanen, der Präsident des Thurgauischen Baumeisterverbandes: «Das Ausbremsen der Amtsstellen durch die Homeoffice-Pflicht zeigt mittlerweile auch auf dem Bau Spuren. Die Prozesse dauern länger, und die persönliche Komponente geht fast vollends verloren.» Tschanen sieht dennoch Grund für Zuversicht: «Wir hoffen, dass sich die Normalität schon bald wieder einstellt und vor allem die öffentliche Hand antizyklisch investiert.» Auch er rechnet damit, dass Bau- und Unterhaltsprojekte der öffentlichen Hand nun aktiv vorangetrieben werden. Die Corona-Pandemie sei wie für alle auch für den Baubereich eine schwierige Situation, sagt Mathias Tschanen, «wir sind wir auf den laufenden Baustellen bis jetzt aber ohne grosse Ausfälle durch die Krise gekommen.» Erhöhte Hygiene- und Schutzmassnahmen seien überall an der Tagesordnung und würden sehr gut eingehalten. Auch wenn im Thurgau gerade im Hochbau auf relativ hohem Niveau gebaut werde, spüre der Thurgauische Baumeisterverband eine Abschwächung des Marktes. «Der Leerwohnungsbestand ist am Ansteigen, was im Hochbau die Bautätigkeit dämpft», stellt Tschanen fest. Zudem sei durch die Einschränkungen in den Thurgauer Weilerzonen Bauland faktisch ausgezont worden, was zur Verknappung der Landsituation beitrage. «Für junge Familien wird der Traum eines Eigenheims je länger je mehr verunmöglicht.»

Wohnungen lohnen sich nach wie vor
Einen erhöhten Leerwohnungsbestand registriert Christoph Bärlocher auch in der Stadt St.Gallen. «Wir haben aber noch keine Überhitzung wie in Zürich, Winterthur oder im Aargau, wo Mehrfamilienhäuser auf Halde gebaut werden.» Er rechnet damit, dass weiterhin tüchtig gebaut wird – weil die Renditeaussichten auf flauen Aktienmärkten und mit Negativzinsen der Banken anderswo deutlich geringer seien. «Die institutionellen Anleger sind nach wie vor die Treiber in der Bauwirtschaft, zumal zunehmend auch mittelgrosse Investoren und Private in dieses Segment drängen.» Für diese Player lohnte es sich zu bauen, auch wenn die Bruttorendite aktuell eher bei 2,5 Prozent als bei guten 4 bis 5 Prozent liege. «Eine bis auf zwei Wohnungen gute vermietete Überbauung rentiert sich alleweil mehr als Negativzinsen.»

Mathias Tschanen, Bild: Marlies Thurnheer Bild: FS

Kampf um Bauland
Die Rendite führt auch dazu, dass viele Mehrfamilienhäuser mit fast schon standardisierten 3½- oder 4½-Zimmer-Wohnungen gebaut werden: «Die gehen am besten weg», sagt Bärlocher, «und wenn über vier Stockwerke die gleichen Grundrisse erstellt werden, ist es eben für alle Beteiligten einfacher und günstiger.» Mathias Tschanen beobachtet, dass durch die Verknappung des Baulandes jeweils mehrere Pensionskassen und andere Investoren um die gleichen Parzellen und Projekte buhlen. «Das lässt natürlich den Angebotspreis in die Höhe schnellen.» Dadurch werde die Rendite der Pensionskassen geschmälert, gleichzeitig würden die institutionellen Anleger die privaten Investoren konkurrenzieren, was zu einer Wettbewerbsverzerrung auf dem freien Markt führe. «Immobilien als Sachwerte sind zudem krisenresistente Anlagen und auch deshalb sehr gefragt.»

Potenzial bei Verdichtungen
Mittelfristig rechnet Tschanen mit einer Abkühlung des Marktes, er sieht aber für seine Branche gute Chancen, sich zu behaupten. «Bei Umbauten und Renovationen sehe ich ein enormes Potenzial. Auch die Wohnraumverdichtung bringt Bauinvestitionen mit sich.» Gebaut werde deshalb auch in Zukunft, es gelte aber, die Strukturen und die Produktivität so planen, dass auch bei einer Marktabkühlung noch mit einer positiven Marge gerechnet werden könne. Tschanen weist darauf hin, dass es beim Bund wie beim Kanton Thurgau diverse spezialfinanzierte Projektkonten gebe, die durch fehlende Projekte blockiert seien und zum Teil weiter geäufnet würden. «Ich denke da an Revitalisierungsprojekte, Biodiversitätssteigerungen, den Energiefonds oder CO2 -Gelder, die jetzt schnell durch geeignete Projekte ausgelöst werden müssten.» Dadurch könne eine Rezession verhindern werden, ohne dass der Steuerhaushalt direkt belastet würde. Wichtig dafür wäre ein schnelles und lösungsorientiertes Verhalten der Bewilligungsbehörden. Wenn insbesondere die Exportwirtschaft durch die Pandemie nachhaltig getroffen wird, rechnet Christoph Bärlocher mit einem spürbaren Rückgang beim Bau von Industriegebäuden und Gewerbeliegenschaften. Auch der Bedarf an Büroflächen dürfte mit dem Homeoffice-Trend nicht steigen. «Der Wohnbau als Anlage-Vehikel aber bleibt, auch wenn der Boom vorbei ist. Immerhin dürfte es keinen signifikanten Rückgang geben.» Wie Tschanen geht auch Bärlocher davon aus, dass deutlich weniger Bauten auf der grünen Wiese erstellt, dafür mehr Projekt für Arealentwicklungen, Ersatzneubauten und Verdichtungen realisiert werden.

Dieser Text von Philipp Landmark ist aus der LEADER Ausgabe Jan/Feb 2021. Die LEADER-Herausgeberin MetroComm AG aus St.Gallen betreibt auch stgallen24.ch.

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